发布时间:2022-11-23 04:43:11 浏览:
在近期举办的深圳物博会上,长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业四家头部品牌高层共同探讨物业行业的价值和本质。四家企业具有一定的共识,认为物业企业不应追求过高的毛利率,而应注重口碑和现金流。虽然房地产行业下行,但物业市场仍然有新的增量空间。
同时,四家企业联合发布了一份《住宅物业服务倡议书》,提出明确行业的产业定位、市场主体与责任等,在疫情、资本市场等多重因素影响下,为物业行业正本清源。
“过去十年,几乎每年都会有一次物业的盛会,同时也会有‘取消物业’的声音不绝于耳,这是行业的AB面。但如果真的取消物业,这个行业几百亿平方米的不动产会变成什么样子,‘业主自治’是否真正具备专业管理能力?”在近日举行的粤港澳大湾区物业创新发展论坛上,万物云董事长朱保全就行业现状及物业服务的本质等话题展开交流。
万物云(是万科旗下的物管和空间服务板块,于9月29日在港交所挂牌上市。截至今年上半年,万物云在管面积8.4亿平米,在行业位居第二。
朱保全表示,在万物云上市后,自己主要做了两件事,一是走访了所有B端客户,二是到中海物业、长城物业、绿城服务三家公司做了调研。选择这三家是因为他们是物业上市潮之前的主流玩家,也有很多共通之处,“例如经营上持保守、传统态度,并不追求过高的毛利率;恪守本业,注重口碑和现金流,保持‘长坡薄雪’等。”
物管行业的毛利率正在经历下行。克而瑞数据显示,2022年上半年,上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%;在细分业务中,社区增值服务毛利率较高,均值达42.4%。而上述四家公司整体毛利率均在20%以下,低于行业平均水平。
“企业毛利率和行业毛利率是不同的概念昇得源体育,一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金,而物业管理费是用以不动产的养护。”朱保全认为,物业公司要回归物业服务的本源,踏踏实实做好“物”的打理,莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。
中海物业执行董事杨鸥在交流中也表示,物业行业是服务行业,同时是劳动密集型行业,没有太高的门槛,也不存在特许经营等垄断性资源,“在这样的行业里,毛利率太高不太合适,我们只能原原本本做我们基础的物业服务。”
此外,物业板块市盈率近两年也接连走低,行业估值回落。朱保全对此表示,物业行业是一个滚雪球行业,每年都是站在前一年的基础上继续增长,凡是滚雪球行业至少是15倍以上市盈率;其次物业又能形成连锁,项目可以全国复制,这又是一个市盈率加成行业新闻。
“这里的本质是你有没有一个好的口碑可以复制,并且有好的现金流。而过去这些年,这个行业讲了很多故事,就可能顾此失彼。因此物业行业应当回归本源,它本身就是一个值得大家关注的行业。”朱保全称。
物业板块的估值在一定程度上受到地产行业下行的影响。在朱保全看来,不能简单的看开发商带来的增量,现在很多领域正在打开大门引入第三方服务公司,“物业市场仍然在增长,开发商增量的时代已经过去了。”
基于价值观上的共识和提振行业形象的目标,上述四家企业还在深圳物博会上联合签署了《住宅物业服务倡议书》昇得源体育,以期明确行业的产业定位、市场主体与责任等,让公众了解物业管理服务的价值与意义。
《倡议书》提出了五点共识,包括专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展;代表公共利益的《管理规约》,是物业管理“管”的基础;业主个体、业主委员会、业主大会,应以公共利益为核心各尽其责;阳光透明是物业企业与业主间信任的基础;物业企业应以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。
梳理物业行业几十年的发展脉络,朱保全表示,经历2014年房地产行业的大发展,很多物业公司回归到地产下属公司,这个过程让所有的物业管理被理解为房地产的售后服务,而没有真正构建出甲乙双方基于物业管理的市场主体关系;2010年物业公司开启上市之路,市场也很少谈甲方主体和乙方主体的关系;在《物权法》出台之后,甲方的权利得到明确,但业主方基于物权的责任和义务并没有明确。
“例如我们总是要靠一次大运会、亚运会,使城市财政出钱对外立面进行粉刷,而不是由不动产的持有者来出这个费用。”朱保全称,物业费实际上代表了业主对自己不动产的认知,对于公共利益的一份责任。如果总是不谈付费主体,物业行业永远都是有偏颇的。
“做这个倡议的根本目的是让物业行业回归本源,”长城物业董事长杨耀忠表示,近些年疫情使得政府、物业公司和业主之间链接更紧密;《民法典》实施促使甲方主体归位应当更加明确;资本市场的影响促使行业反思如何让商业价值回归;以及“物业+”相关政策让物业的边界慢慢拓宽。这些因素叠加的冲击下,有必要更加准确的描述社区这个“场”。
朱保全表示,物业行业是整个城市文明建设过程中的一个推进者,“在这一点上物业行业的价值不但没有被发现,反而被冠以恶名。在这方面优秀的物业企业和行业协会都应该往前一步去推动。”昇得源体育昇得源体育